전세사기 피해자 개인회생 신청 사례 급증
몇 년 전부터 전세사기 피해 사례가 급증하여 우리 사회의 큰 이슈가 되었습니다.
언론 보도를 보니, 전세사기 피해자 중 2030 청년들이 전체 피해자의 70%를 차지한다고 하여 안타까움이 더욱 큽니다.
임대차보증금 이외에는 다른 재산이 거의 없는 청년들에게는 큰 액수의 주택 임대차 보증금 마련을 위해서 은행으로부터 전세자금 대출을 받는 경우가 많습니다.
전세사기 피해를 당한 경우, 임대인으로부터 보증금을 반환 받기가 어려운 상황에 처한 데다가 은행에서 빌린 전세금 대출을 변제할 채무는 여전히 은행에 남아 있게 되어서 이중으로 고통이 가중됩니다.
피해자 임차인 입장에서는 결국 자기의 잘못이 아닌데도 전세자금 대출금을 갚지 못해서 억울한 상황에 처하게 되는 것이지요. 확정일자를 받고 전입신고를 하였거나 임차권 등기를 하였더라도 그 이전에 집주인이 대출을 받으면서 은행에 근저당권을 설정해 주는 등으로 인해 선순위 근저당권이 설정되어 있고 그 채무 금액이 현재 임차 주택의 시세에 비해 높다면 집에 대한 경매가 진행되더라도 임차인은 경락대금에서 전세금을 한 푼도 못돌려받거나, 돌려받는 금액이 극히 적을 수도 있습니다. 이렇게 전세사기 피해자 임차인에게는 경매가 해결책이 되지 못하는 경우도 많이 발생합니다.
최근 전세보증금을 돌려받지 못해 이사를 가지도 못하고, 대출금 상환 기일은 다가오고 진퇴양난에 빠져 답답한 마음에 저희 사무실을 찾으셨다가, 개인회생이라는 채무조정 제도를 통해 전세자금대출의 변제 부담을 크게 줄인 사례가 있어 소개해드리고자 합니다.
전세사기 피해자 개인회생 사례
📍 무자본 갭투자 했던 임대인으로부터 못돌려받은 전세보증금 1억2천만원
🙍♂️ 이○○ / 남성 / 30대 / 기혼 / 급여소득자 / 서울회생법원
✅ 빚: 약 1억 2,000만 원
✅ 전세보증금: 1억 5,000만 원 (대출 8,000만 원)
✅ 채무 원인: 전세사기 피해, 생활비
✅ 가구원 수: 4명(배우자, 4살, 2살 자녀)
✅ 월 급여: 실수령액 약 315만 원
✅ 보유 재산: 약 1,500만원(자동차, 보험금 등)
✅ 배우자 월 소득: 실수령액 약 240만 원
의뢰인 A씨는 신혼집으로 오피스텔에 임대차계약을 체결하고, 전세보증금 1억 5,000만원 중 8,000만원을 은행으로부터 대출받아 보증금을 마련하였습니다.
그러던 중 청약통장이 당첨되어 새 아파트로 이사를 가기 위해 임대인에게 연락을 취하게 되었습니다.
그런데, 알고보니 임대인은 자기 돈 하나 없이 미분양 오피스텔을 저가에 여러 채 사들여 임대차보증금을 받아 다시 갭투자 하는 방식으로 운영하다가 결국, 임대차 보증금을 가지고 연락을 두절해버린 상태였습니다.
결국 A씨는 전세 보증금 1억 5,000만 원을 하나도 돌려받지 못하고 전세자금 대출금 채무 8,000만원까지 오롯이 떠안게 되었습니다.
월 315만원의 소득으로는 도저히 이를 해결할 방법이 없어서, 저희 법무법인 든든 사무실을 통해 상담을 하신 후 개인회생 신청을 하게 되었습니다.
전세사기 피해자 A씨의 개인회생 진행 결과
✅ 총 채무액 1억 2,000만원
✅ 월변제금 93만원, 변제기간 24개월
✅ 총 변제금 2,239만원 (변제율 18.7%)
주택임대차보증금 중 일부 청산가치 반영과 면제재산 제외
본래 채무자가 개인회생을 진행할 때 주택임대차보증금 중 소액임차인의 최우선변제권 범위 내 금액은 면제재산으로 인정되는데 그 금액은 제외하고(서울의 경우 5,500만 원) 나머지 금액은 채무자의 재산으로 보아 '청산가치’에 산입하게 됩니다.
쉽게 말해 A씨의 경우 1억 5,000만원 중 5,500만원을 면제재산으로 인정하고 남은 9,500만원은 A씨의 재산으로 반영이 되어야 합니다. 임대차계약이 종료되면 임대인으로부터 보증금을 반환받는 것을 전제로 하므로, 이를 채무자의 재산으로 보라는 것이지요.
개인회생절차에서는 ‘청산가치 보장의 원칙’에 따라 채무자는 가진 재산액 이상을 변제해야 합니다.
이렇게 주택임대차보증금이 채무자의 재산으로 반영이 될 경우, 통상 3년의 기간 동안 이를 초과하는 금액을 변제해야 한다는 청산가치 보장의 원칙을 적용받기 때문에 그로 인해 매달 갚아야 할 돈이 굉장히 많아지게 됩니다. A씨의 경우 원칙적으로 9,500만원 이상을 변제하는 내용의 변제계획안을 제출할 수 밖에 없습니다.
소득이 적으신 분이라면 아예 생계비를 제외한 가용소득을 전부 투입해도 60개월간 갚아도 그 금액을 갚지 못하기 때문에 아예 변제계획안을 짤 수 없는 경우도 생길 수 있습니다.
전세사기 피해자 개인회생 실무상 지원책 (1) 피해액 임대차 보증금 청산가치 제외
하지만 A씨는 전세사기 피해자로 인정받아, 보증금 1억 5,000만원 전액을 임대인으로부터 받기 어려운 사정을 법원에 소명하여 이를 청산가치에서 제외할 수 있었습니다.
만약 이러한 전세사기 피해사실이 제대로 소명되지 않았다면, 보증금 1억 5,000만원 중 서울시의 경우 면제재산으로 인정되는 5,500만원을 제외하고, 9,500만원이 청산가치로 반영하게 되었을 것이고, 개인회생을 하더라도 최소 9,500만원 이상을 변제가간 36개월에서 60개월동안 나눠서 매월 변제하는 내용으로 변제계획안을 설정해야 했을 것입니다.
전세사기 피해자 개인회생 실무상 지원책 (2) 변제기간 2년까지 단축 가능
A씨의 경우 이처럼 보증금 1억 5,000만원 전액을 (면제재산 5,500만원을 고려하더라도 9,500만원 전액을) 청산가치에서 제외하는 것 이외에도 굉장한 이점을 보신 부분이 또 있습니다.
통상적으로는 개인회생 변제기간은 3년(36개월)이 원칙이지만, 서울회생법원은 최근 실무준칙 개정으로 전세사기 피해자에 대하여 변제기간을 3년 미만으로 줄일 수 있다는 내용의 실무준칙을 마련하였는데요.
(전세사기 피해자 이외에도 변제기간이 단축될 수 있는 경우에 관하여 자세한 내용은 개인회생 변제금 변제기간 단축 글을 참조하여 주시기 바랍니다)
A씨의 사건을 대리한 저희 법무법인 든든은 A씨의 경우 전세사기 피해자로 인정받은 자료를 준비하여 개정된 실무준칙을 적용하여 주실 것을 강하게 요청하였습니다. A씨의 변제기간을 결국 3년에서 2년으로 줄일 수 있었습니다. 최종적으로는 변제금이 2/3 수준으로 줄게 된 것이지요.
변제율 18.7% 변제계획안 인가결정
결국 A씨는 전세자금 대출 8,000만원을 포함한 총 1억 2000만 원의 채무 중에서 매달 93만 원씩 24개월 동안 2,239만원을 갚고 나머지 채무액은 면책 받는 내용으로 변제계획안을 제출하여 법원의 인가결정을 받았고, 경제적으로 재기하실 수 있게 되었습니다.
전세사기 피해로 인하여 진퇴양난에 빠져 계시다면 혼자 고민하지 마시고 꼭 저희 든든한 변호사들과 상담을 해보시는 것을 권해드립니다.
저희가 쌓아온 수년간의 개인회생 신청 사건을 대리한 경험과 노하우를 통해 명쾌한 해결책을 찾아드리도록 하겠습니다.